Brīvdienās atskatījos nedaudz atpakaļ kamēr liku notekas un čubinājos ap jumtu. Tieši pirms gada cītīgi skrūvēju izlīdzinošās joslas veidņus. Tas bija arī tas laiks, kad apstaigāju bankas kā jau vairākums darbaļaužu. Sāku ar banku kurā visu savu darba stāžu patstāvīgi nāca alga. Iesniedzu projektu un saņēmu atbildi no savas privātās konsultantes Egitas:
“Šodienas Kredītkomisijā koleģiāli tika skatīts un pieņemts lēmums par aizdevumu. Lēmums ir pozitīvs, varam Jums finansēt maksimālo apjomu 93 100 EUR ar vienu nosacījumu – kā nodrošinājumu piedāvājot gan celtniecības objektu, gan dzīvokli. Pamatošu šo – tirgus vērtība mājai nākotnē ir noteikta 98 000 EUR, bet ātrās realizācijas vērtība – 69 000 EUR, tas nozīmē, ka kredīts ar šo ķīlu nav pietiekami nodrošināts. Lai apliecinātu šo, nosūtu Jums vērtējumu.”
Wolā, un šeit sākas jautrākais. Nākotnes vērtējums bez maksas. Pēc idejais pilnīgi vienalga cik uzticīgs Tu esi bijis (protam loģiski – business is business:) Galvenais cik ātri varēs atsist naudu atpakaļ. Tajā brīdī vēl bija ALTUM programma un varēja dabūt maksimāli lielu līdzfinansējumu dēļ papildus garantijām – pēc cipariem tagad skatos, ka tas bija pat 95%!!! Nevajadzēja nevienu galvotāju. Noteikums, ka jāapķīlā dzīvoklis netika pat izskatīts, atbilde bija paldies par piedāvājumu – ja nu tiešām sanāk slikti, lai ir kur atgriezties.
Nākošo ieteica aiziet uz Citadeli aprunāties, zvanīju un sarunāju, ka atbraukšu, cītīgi izstāstiju projekti un sales pitch. Pēc 3 dienās saņēmu info ka izrādās viņi nemaz nefinansē būvniecību privātajiem. Es tā pie sevis nodomāju wtf cik tomēr pacietīgi māk viņi ieklausīties, kāpēc uzreiz neteica ka nefinansē?:)
Uz SEBu pat neaizgāju.
Iegriezos DNB. Sāku strādāt ar Diānu Teikā (kad tur vēl bija filiāle). Arī parādiju projektu utml. Noskaidrojām kas vēl pietrūkts, bet tīri teorētiski finansējot arī būvniecību, tas bija klusuma periods un pat process nedaudz bija piemirsies. Jātaisa tāme un jānovērtē īpašums, te vērtējums gan ir par maksu un no sertificētiem vērtētājiem.
Sāku ar tāmes dzejošanu. Pieredzes nekādas – jāsāk rakt un skatīties apkārt, bija kas nokonsultē. Iestrādāju tāmē uzpūstas pozīcijas un iesniedzu 140K ar domu tādu ka 40K tiks novirzīts vēlviena dzīvokļa iegādei no kura pēctam segt kredītu to izīrējot.. Tāds nu bija tas funktieris. Bet ar to jau nepietiek, jāskatās jau cik reāli bank ir gatava iedot balstoties uz mājas nākotnes vērtību.
Izvēlējos Eiroekspertu. Vērtējums maksāja 250 EUR un par iepazīšanos ar tajā rakstīto neesmu parakstījies vai jebkādi citādi apliecinājis. Nopublicēšu dažus izrāvumus no 50lpp dokumenta.
Kad pirku zemi skatījos uz visu kas ir lielāks par 1ha. Šobrīd pēc papīriem reāli 1.7ha 35min no Rīgas, pamatiem, elektrību, 70m piebraucamo ceļu un pa zemi ejošu gāzesvadu var dabūt pa 10K. Pretējais kaimiņš nekaunējas ielikt šādu sludinājumu ar 11x mazāku platību, bez pamatiem, manā gadījumā gan līdz upei jāiet 300m:)
Pie varianta, ja viņam pircējs gribēs hipotēku ņemt un būs janovērtē, tad visticamāk sapratīs, ka viņa prasītā summa ir neadekvāta..:) Tiesa gan viņš jau mēģina 4to gadu pārdot.
Šajā novērtējumā nākotnes vērtība ir 92K. Es vienā brīdī aizdomājos, ka kredīta apjomu īstenībā nosaka darījums pa 250 EUR, varbūt vieta dāsnākam honorāram un to vērtību var dubultot..? Tāpatās vērtējums neko negarantē. Think twice:)
Ar ko tad salīdzināja – pēc idejas 3 objekti. Divi trekno gadu izstrādājumi un viens koka karkass.
Tad nu lūk, tagad vērtējums ir 92K no kuriem tāpatās pie visiem nevar tikt, tikai pie 85%, tas ir 78K. Iesniedzu tāmi pa 92K, attiecīgi palūdza investēt trūkstošo starpibū 14K, lai sāktu izsniegt pa daļām nolemtos 78K – kā to izdarīt? Uzpūt pozīcijas ko pats vari izdarīt un samazini tās kuras darīsi pa bankas naudu, koks ar diviem galiem tik un tā sanāk, vienalga beigās pietrūks:) DNB bankā vajadzēja galvotāju, toties dzīvoklis un citi īpašumi palika neskarti. 600 EUR/m2 – ņem un cīnies:) Diskusijai cik kuram ir vērts m2 būtu jāizpaliek, tas ir katra paša lēmums par izvēlētajiem risinājumiem. Ko darītu savādāk? Netērētu laiku pie citām bankām un būtu sācis būvēties 2 mēnešus ātrāk:) Vai izvēlētos citā vietā īpašumu, lai nākotnes vērtība būtu lielāka? Nē, nevaru citā vietā atļauties 1.7ha.
Ķiršuparks 
Kaut kā pagrūti saprast domu. Tas ir, ņemot to 1,7 ha gabalu pircējs būs spiests saprast, ka kredītu būvniecībai viņam vispār dod, bet novērtējums piespiedu realizācijas gadījumam būs tik zems, ka viss pasākums sanāks stipri sālīti?
LikeLike
Nesapratu jautājumu, vari pārfrāzēt?
LikeLike
Citiem vārdiem sakot, es nesaprotu šo rindkopu:
– Pie varianta, ja viņam pircējs gribēs hipotēku ņemt un būs janovērtē, tad visticamāk sapratīs, ka viņa prasītā summa ir neadekvāta..:) Tiesa gan viņš jau mēģina 4to gadu pārdot. –
LikeLike
Kaimiņš prasa 10K par 1500m2. Man 1.7ha novērtēja pa 10K. tas nozīmē ka kaimiņš prasa neadekvāti daudz. Ja uzradīsies pircējs kaimiņa zemei kuram nebūs nauda un vajadzēs kredītu, attiecīgi novērtēt īpašumu, tad SS.lv un reālā cenas attiecība atklāsies astronomiska. vai tas palīdz?
LikeLike
Šķiet, ka domu saprotu pareizi. Kaut gan man ir grūtības saprast, kāpēc “attiecība atklāsies astronomiska” nevis precīzi par zemes sadārdzinājuma tiesu. Vai arī doma ir – jo dārgāks kopējais īpašums, jo lielāka starpība starp ss.lv un reālo cenu?
LikeLike
Doma vienkārša, nevienmēr Tev iedos banka tik cik ir uzpūsts sludinājumā
LikeLike
Pirms saņemt kredītu,ir jāpierāda, ka Tev viņš nav nepieciešams 😀
Mana pieredze ar dzīvokļa iegādi krīzes laikā bija, ka DNB procedūras ir vairāk user friendly nekā citām bankām.
LikeLiked by 1 person
te var palasīt apkopojumu par banku apstaigāšanu – https://kristapsmors.com
LikeLike
Žēl, ka uz SEB neaizgāji. Pēc manas banku apstaigāšanas, šamie izrādījās vissakarīgākie un visatvērtākie sarunām, kamēr pārējie bija tendēti uz visa apķīlāšanu un jebkāda veida bankas pakalpojumu iestumšanu
LikeLike
No SEBa pumpas jau no studiju kredīta laikiem, kad vajadzēja iet ar iesniegumu, lai apstiprina ka negrib no manis pieņemt naudu ar kuru vēlos nosegt visas kreditsaistības ar vienu piegājienu. No tā brīža asociācija “Pensionāru kantoris” un tur vairs neko:)
LikeLike
Tajos laikos visām bankām bija šis punkts, ka atgriezt naudu ātrāk nevarēs (ar atsevišķiem izņēmumiem). Bet nu tas jau sen kā garām
LikeLiked by 1 person
Kaspar, vai vērtējumā iekļaujas arī visa apkures un ventilācijas sistēma vai tikai tīri māja, bez podiem un krāniem?
LikeLike
Vērtēts ir projekts kopumā, nekur nav atsevišķa atruna par sanmezgliem, vismaz neatradu. Pieļauju ka pieņēmums ir ekspoatācijā nodots objekts atbilstoši būvprojektam. Atbilde visticamāk jā.
LikeLike
Starp rindām man izlasījās apmēram šādi – jo vērtīgāku (dārgāku) zemi iegādāsies, jo lielāka nākotnes vērtība būs katriem taviem 600EUR/m2, ko iztērēsi par celtniecību.. (vismaz no banksas viedokļa skatoties) Kaut kā tā?
LikeLike
Bankas dod tikai tik daudz cik konkrētā reģionā maksā īpašums. Kaspara gadījumā Zaķumuižas apkaime tie ir 700eur/m2 par gatavu pabeigtu mājas iekštelpu m2 un vienalga vai klāt nāk 1200m2 vai 2ha.
Kamēr zemes nav kādi 5-6ha ko jau var uzskatīt par lauksaimniecības platībām, tikmēr visa zeme vērtējumā ir +- vienā cenā.
Piemēram šo pašu māju pārliekot mazpisānos nākotnes vērtējums būtu labi ja 300eur/m2 , jo mazpisānos kautkas attāli līdzīgs tik maksā.
Savukārt novietojot māju berģos cena uzreiz palektos uz 1100-1200eur/m2
tā kā jāsecina visu nosaka – vieta, vieta un vēlreiz vieta (līdzīgi kā NĪ nodoklis šobrīd, kas rēķinās no kadastrālās)
LikeLiked by 1 person
Haha, tur gan man mazpisānu reits ir ieslēgts:D
LikeLike
ļoti izglītojošs raksts!
LikeLike
intresanti izlasīt, man gan arī beigās beidzās ar pozitīvāko pieredzi Sebā.
Vienīgi, kad nodosi ekspluatācijā, kaimiņi Tevi kā budzi lādēs, jo ar novirzi laikā, bet iespējams NĪN palēksies rajonā….
LikeLike
Kad pabeigsi, es labprāt pa 92 paņemšu :))
LikeLike
Uz pārdošanu bus jauna inventarizācija ar otro stāvu un platība 200m2 , rezultata tirgus cena vismaz 140k
LikeLike
Kļūdies, 280m2:D
LikeLike
Ja būs pārdošnas keiss tad tikai piespiedu un dabūsi pa 60k:)
LikeLike
Sekoju tavam blogam, tomēr šo rakstu īsti nesapratu.
Īpašuma vērtību primāri nosaka vieta. Ja tu izvēlies būvēties ārpus pieprasītajiem rajoniem, tad īpašuma nākotnes vērtība būs zemāka. Sakarība starp materiālu kvalitāti un cenu ir mazāka (drīzāk jau projektam un telpu izvietojumam). Līdz ar to īpašuma nākotnes vērtība ir zemāka par investīcijām (zemes iegāde + celtniecība).
Ja par spīti šim faktam tu vēlies būvēties šajā vietā, likumsakarīgi, ka bankas būs piesardzīgas un mēģinās nodrošināties – aprobežos izsniedzamo summu, Altum, papildus nodrošinājums…
Kā arī – dot cletniecībai 85% no nākotnes vērtības – tas jau aŗī ir diezgan riskanti. Vēl pāris gadus atpakaļ, pieņemu, ka max būtu 70%.
Par bankām (tikko apstaigāju un izvēlējos, kredīts celtniecībai):
1) Swed – ļoti profesionāli un ātri, saprot būvniecības finansēšanu detaļās, gatavi izsniegt pirms būvniecības ~60% no zemes vērtība. Bet – aizdevuma līgums ļoti agresīvs, % likme 10-15% augstāka kā SEB.
2) SEB – ātri, profesionāli, mazāk saprot būvniecību – dod naudu tikai pēc tam, kad vismaz pamati uzbūvēti. Labākā % un ļoti pieņemami nosacījumi līgumā.
3) DNB – dod “riskantākiem” projektiem, šķiet, prasa mazāku paša ieguldījumu. Bet – papildus EURIBOR nāk klat vēl kāda mistiska likme, ko paši bankas darbinieki īsti nesaprot.
4) Nordea – max 70% no tāmes vērtības un īpaši negrib celtniecību.
5) Pie citam laikam īsti neietu.
LikeLike
Paldies ka seko. Raksts ir balstīts uz sajutām ka ir ekspektacijas kuras īsti neiet kopa ar reālo situāciju pilnīgi normālu iemeslu dēļ. Bet korupciju tur gan varētu iegriest:)
LikeLike
Jautājums par tiem 15%, kas jāinvestē pašam. Banka šajos 15% ņēma vērā arī līdz līguma noslēgšanas brīdim padarīto (pamati, ceļš utt,)?
LikeLike
Padarītais ir iekšā nākotnes vērtībā un to nevar atprečot pieliekot tāmei klāt.
LikeLike